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【编辑】石家庄刑事律师 申恒业

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如何认定开发商存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实呢?

发布时间:2014年2月14日 9:46

河北明杰律师事务所:www.mjlvshi.com

故意,就是指明知行为会造成某种结果而且希望某种结果的发生。故意隐瞒就是说,在明知该房存在没有预售许可证的情况下,不予告知买受人,最后使买使人因欺诈而陷入错误意思表示。

根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定:“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。”因此,开发商没有按照该规定‘向买受人出示’和没有在‘售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号’,均应当认定为“故意隐瞒”行为。

开发商未告知买受人没有商品房预售许可证的情形无外乎以下三种:

一、签约时买受人未询问,开发商也未告知;

二、签约时买受人已询问,开发商未告知;

三、签约时开发商虚构事实、制造假象或提供虚假明(无论买受人是否询问)以掩盖未办理预售许可证的事实。

第二种和第三种情形开发商已明显构成了故意隐瞒或故意提供虚假证明的欺诈行为,而第一种情形下,开发商在合理预期内取得了商品房预售许可的,不应当让该企业承担签约时未能合理预见部分的惩罚性赔偿责任的法律后果。对买受人未询问,开发商也未告知的第一种情形,一般不宜认定为恶意欺诈。

另外,关于举证,“谁主张谁举证”的原则是适用的。

一、对于开发商虚构事实、制造假象或提供虚假明进行恶意欺诈的行为(即前述第三种情形),由主张该事实的一方即买受方负责举证。

二、对于开发商在买受人询问后,采取沉默方式、拖延方式或顾左右而言他方式拒绝回答的(前述第二种情形),则只能要求由买受人对已进行询问(包括书面或口头甚至电子数据交换等方式)、尽到审慎合理审查注意义务方面的事实承担举证责任,该部分举证责任完成后,即应转移举证责任给开发商对已履行告知(包括书面、口头、电子数据交换等方式)义务的事实承担举证责任,如开发商不能举证或举证不完全(即达不到相当的证明程度),再认定开发商的行为构成故意隐瞒并由开发商对买受人承担恶意欺诈的惩罚性赔偿责任。

三、对买受人未询问,开发商也未告知的第一种情形,一般不宜认定为恶意欺诈。但如买受人有证据证明开发商在签约时故意隐瞒事实(如买受人举证证实开发商根本不具备取得商品房预售许可证的条件等事实)的例外情形除外。

 【法条链接】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,应当认定有效。

第五条  商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第九条  出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《城市商品房预售管理办法》

第五条  商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条  商品房预售许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

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